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        買(mǎi)房者必讀!明年房?jì)r(jià)是漲還是降?萬(wàn)科這樣說(shuō)

        發(fā)布日期:2019-07-09 發(fā)布人: 每經(jīng)小編 瀏覽次數:4292
          作為中國房地產(chǎn)行業(yè)中的標桿性企業(yè),萬(wàn)科的影響力不言而喻。萬(wàn)科對于樓市的看法也被不少人奉為洞悉行業(yè)走向的寶典。

          在11月7日萬(wàn)科的月度經(jīng)營(yíng)數據電話(huà)會(huì )議上,萬(wàn)科不僅披露了自身的經(jīng)營(yíng)數據,還對明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了分析判斷。每經(jīng)小編(微信號:nbdnews)整理出萬(wàn)科的主要觀(guān)點(diǎn),并附上業(yè)內人士的解讀,為你分析明年的樓市走勢,做一個(gè)參考。

          萬(wàn)科:明年是房地產(chǎn)小年

          2015年下半年以來(lái),樓市走出調整期,迎來(lái)新一輪的暴漲,從一線(xiàn)城市到三四線(xiàn)城市,瘋狂的房?jì)r(jià)使不少購房者感到絕望。不過(guò),隨著(zhù)調控政策的持續加壓,目前房?jì)r(jià)暴漲的局面基本得到控制,甚至一些熱點(diǎn)地區的房?jì)r(jià)也出現了松動(dòng)的痕跡。今日(11月14日),國家統計局發(fā)布的數據顯示,今年前10月,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元,同比名義增長(cháng)7.8%,增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售額102990億元,增長(cháng)12.6%,增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。

          調控下明年的樓市會(huì )怎樣走,萬(wàn)科的判斷是:會(huì )進(jìn)入小年。

          萬(wàn)科的觀(guān)點(diǎn):

          1、明年房地產(chǎn)銷(xiāo)售可能會(huì )出現整體性的下降,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙降。

          2、不同城市分化會(huì )很明顯,一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)難以上升,因為經(jīng)過(guò)2016年的大漲,市場(chǎng)本身承接力弱化,加上政策調控,增長(cháng)會(huì )有限。但是繼續下調的風(fēng)險也不存在,因為調整從2016年第四季度就開(kāi)始了,持續很久了。

          3、三四線(xiàn)城市也要分開(kāi)看,在核心城市周邊,本身基礎設施在改善,有新的流動(dòng)人口進(jìn)入的城市,市場(chǎng)會(huì )相對穩定。成交量明顯下降的三四線(xiàn)城市,房?jì)r(jià)有下跌的壓力。

          華爾街見(jiàn)聞專(zhuān)欄作家朱文策分析表示:

          明年的市場(chǎng),首先,今年暴漲的三四線(xiàn)城市一定會(huì )迎來(lái)小年,這是比較確定的,我之前一再談到投資三四線(xiàn)城市要規避,也是這個(gè)道理,再好的市場(chǎng)也不會(huì )天天漲。其次,我個(gè)人認為,北上深明年不會(huì )是小年,市場(chǎng)會(huì )出現復蘇。尤其是一線(xiàn)城市的豪宅,依然存在整體性的被低估。比如在深圳,深圳灣沿線(xiàn)的豪宅,在這種調整市里,依然上漲了10%以上,體現出了很強的抗跌性。而環(huán)一線(xiàn)+二線(xiàn),是小年的可能性更大。整體上說(shuō),房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不存在什么趨勢性的機會(huì )。但如果看多一線(xiàn)城市的長(cháng)期發(fā)展,那么,這是很好的進(jìn)行長(cháng)線(xiàn)布局的機會(huì )。

          萬(wàn)科:調控政策將持續

          今年以來(lái),房地產(chǎn)調控政策一再加碼,從限購、限售到大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng),暴漲的房?jì)r(jià)終于被抑制。但是坊間有說(shuō)法稱(chēng)每一次的樓市調控均為下一次的報復性上漲埋下伏筆,那么明年的調控政策會(huì )放松嗎?萬(wàn)科的回答是:相信政策會(huì )持續,放松的可能性很小。

          政策收緊也體現在購房杠桿的下降,萬(wàn)科的數據顯示,去年萬(wàn)科銷(xiāo)售中一次性付款的比例只有10%,銀行按揭貸款比重高的時(shí)候比重超過(guò)60%,接近65%;今年政策收緊,對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升,一次性付款增加,使用按揭貸款的比重下降,有些月份一次性付款的比重超過(guò)30%。10月份一次性付款25%,按揭貸款比重45%,使用按揭貸款的客戶(hù)占比75%,實(shí)際平均首付比例3.8成,而去年平均首付比例3成。

          中國房地產(chǎn)行業(yè)四強爭霸

          2014年,人民日報曾刊登了一篇署名為萬(wàn)科總裁郁亮的文章,名為《我國樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》。從此“白銀時(shí)代”成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞,不過(guò),近日“白銀時(shí)代”的說(shuō)法卻遭到融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌“怒懟”,孫宏斌認為這是鉆石時(shí)代?!罢l(shuí)的鉆石時(shí)代呢?大公司的鉆石時(shí)代,因為大公司在不斷地合并小公司的市場(chǎng)份額。小公司都沒(méi)了,這個(gè)時(shí)代就結束了。我覺(jué)得房地產(chǎn)的上半場(chǎng)還會(huì )持續5年、10年。這是我說(shuō)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的上半場(chǎng)?!睂O宏斌說(shuō)。

          多年來(lái),萬(wàn)科一直占據著(zhù)中國房地產(chǎn)行業(yè)帶頭大哥的位置,不過(guò)根據新浪樂(lè )居發(fā)布的數據顯示,2016年恒大在銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積上均完成了對萬(wàn)科的超越。加上來(lái)勢洶洶的融創(chuàng )和碧桂園,業(yè)內預計未來(lái)將形成四強爭霸的局面。

          萬(wàn)科的數據顯示:

          1、今年前10月萬(wàn)科銷(xiāo)售均價(jià)為14800元/平方米。

          2、萬(wàn)科的項目,從銷(xiāo)售面積來(lái)看,在一線(xiàn)占比10%-15%之間,在二線(xiàn)占比60%,三四線(xiàn)占比25%不到;從金額來(lái)看,一二線(xiàn)占比更高,90%以上。投資基本上也是這樣的水平。

          3、萬(wàn)科第三季度新增的項目超過(guò)銷(xiāo)售規模,超過(guò)第一和第二季度的總和,包括10月份仍新增了500多萬(wàn)方,超過(guò)銷(xiāo)售面積近一倍。未來(lái)總的可結算資源約1.35億平方米,大約7000萬(wàn)方在建(其中有4200萬(wàn)方已售,未來(lái)可結算)。

          4、今年一二線(xiàn)城市成交量跌了30%、40%,萬(wàn)科成交量前10個(gè)月差不多還漲了25%。

          朱文策分析稱(chēng),

          萬(wàn)科今年的銷(xiāo)售額大約可以達到5200億左右。明年有可能達到的銷(xiāo)售額會(huì )在6000億左右(盡管萬(wàn)科不設銷(xiāo)售目標,但實(shí)際有這樣的條件達到這個(gè)規模),這個(gè)規??赡軙?huì )繼續低于碧桂園,但是超過(guò)了恒大前幾日引進(jìn)第三輪戰投時(shí)公布的計劃的——恒大前幾日公布2018-2020年的銷(xiāo)售目標分別為:5000億、5800億級6200億。不過(guò),設想恒大定的目標是保守的,它也有可能實(shí)現更大的銷(xiāo)售規模。
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